Pourquoi le viager et la nue-propriété sont particulièrement adaptés aux biens de prestige ?
L’immobilier d’exception, comme les villas de prestige, les appartements haut de gamme ou les châteaux historiques, atteint des prix que l’on ne saurait imaginer. Ces propriétés uniques offrent des prestations de qualité supérieure et des emplacements privilégiés. Mais, elles peuvent également être coûteuses à entretenir, être source de difficultés, voire de tensions quand se pose la question de la gestion de son patrimoine ou sa transmission. Suite à des prix multipliés par plus de 12 à Paris en 50 ans, certains propriétaires ayant bénéficié de cette forte augmentation se retrouvent à la tête de petites fortunes. Cela s’accompagne souvent de multiples désagréments dont on se passerait volontiers pour sa retraite. Pourtant, une solution existe pour aider les propriétaires de ces biens d’exception. Le viager et plus spécifiquement la nue-propriété, avec ses avantages, est peut-être la clef. Découvrons pourquoi l’immobilier de luxe et le viager font souvent bon ménage.
Luxe et biens d’exception, un marché à part
L’immobilier d’exception est un marché exclusif qui regroupe les propriétés les plus prestigieuses et les plus rares. Les biens proposés dans cette catégorie ont des caractéristiques uniques qui les distinguent des autres propriétés sur le marché. En raison de leur emplacement prestigieux, de leur architecture exceptionnelle ou de leur historique, ces propriétés sont très recherchées par les acheteurs les plus exigeants.
Les propriétaires d’aujourd’hui n’ont quant à eux, pas toujours forcément été fortunés. Propriétaires parfois depuis plusieurs dizaines d’années, bénéficiant de la forte hausse des prix. À cause d’un stock de bien limité, pour une demande en hausse, ce qui ne devait être qu’un appartement familial peut représenter aujourd’hui un patrimoine qui se compte en millions d’euros.
Le viager concerne aussi l’immobilier de luxe
Les clichés sur le viager sont nombreux et malheureusement tenaces. On entend souvent que le viager serait réservé aux personnes sans enfants ou dont la pension de retraite serait insuffisante. Rien n’est moins vrai. Ainsi, la grande majorité des vendeurs ayant contacté Vivalia ont des enfants ! En effet, le viager et la vente en nue-propriété offrent de nombreux avantages, notamment pour le pilotage de son capital immobilier. De plus, avec l’impôt sur la fortune qui ne concerne plus que l’immobilier ou les droits de succession, la France est plus réputée pour ses paysages que pour sa tendresse fiscale. Ainsi, les propriétaires de biens d’exception voient dans le viager leur allié idéal pour organiser leur patrimoine.
Le viager est l’outil qui permet aux propriétaires de monétiser leur richesse immobilière. Une fois monétisée, la gestion de ce capital devient alors beaucoup plus facile. Sa transmission, son optimisation ou sa réallocation deviennent aisés grâce au viager.
Que ce soit un hôtel particulier à Paris, un chalet de luxe dans les Alpes ou une villa d’exception au Cap d’Antibes, sa vente en viager peut être la solution à envisager. Cela s’est vu à divers reprises par le passé : biens d’exceptions, célébrités, et des montants à faire rêver les vendeurs. Pêle-mêle, le président Valérie Giscard d’Estaing a acquis son château en viager, au XIXe, c’était l’île de Mayotte qui était vendue en viager et plus récemment le célèbre Hugh Hefner cédait son manoir en viager pour la coquette somme de $200 millions !
Pourquoi vendre en viager peut se révéler particulièrement intéressant pour les biens d’exceptions ?
Le calcul du prix d’un viager est une opération assez complexe. C’est pourquoi Vivalia met à disposition un premier outil d’estimation en ligne. Les principes de calcul sont pourtant assez simples et compris facilement par la majorité des gens. La première partie du prix provient de la composante immobilière, c’est-à-dire de la valeur du bien vendu. La seconde est la décote d’occupation liée à l’âge et au sexe des vendeurs. Ces composantes se révèlent généralement fort intéressantes dans l’immobilier de luxe, permettant de vendre en viager à très bon prix. Les propriétés de prestiges se caractérisent, entre autres, par un prix supérieur à la moyenne du marché immobilier. Cela permet donc de bénéficier d’un meilleur prix de départ à partir duquel est déduit la valeur du viager.
Un calcul de décote généralement favorable aux vendeurs pour les biens d’exception
La décote d’occupation représente la valeur conservée par les vendeurs en viager, qui continuent d’occuper à vie le logement. Elle se calcule de différentes façons : soit en appliquant simplement un pourcentage lié à l’âge et au sexe des occupants, soit par un calcul économique. Cette méthode, plus complexe est aussi la plus juste. En plus des informations des vendeurs, elle intègre les réalités économiques et la rentabilité immobilière du bien cédé. Les valeurs locatives des biens n’étant pas les mêmes en fonction de leurs caractéristiques ou des localités où ils se trouvent, il est normal que les décotes d’occupation ne soient pas identiques partout en France.
Plus la rentabilité locative d’un bien est faible (loyer faible versus valeur du bien), plus son occupation est bon marché. D’où une décote d’occupation qui est d’autant plus faible. Or, la rentabilité des biens de luxe est en général assez faible. Plusieurs facteurs peuvent l’expliquer. On retiendra, qu’il est plus facile pour les foyers aisés de devenir propriétaire ce qui oriente le marché locatif vers les revenus plus faibles. De plus, de nombreuses villes mettent en place des mesures d’encadrement des loyers afin de limiter leur hausse et de proposer des logements abordables. En parallèle, les prix des biens ne subissent aucune limitation, notamment les biens d’exception dont l’unicité et la rareté font s’envoler les prix. La conséquence directe est la baisse des rendements locatifs associés.
Grâce à un prix de départ élevé et une décote d’occupation faible, l’immobilier de luxe bénéficie d’un double avantage pour le viager !
La Nue-propriété, bien adaptée au marché du luxe
Lorsque l’on pense viager, c’est tout de suite la formule avec une rente viagère à laquelle on pense. Il existe néanmoins une version alternative, le viager sans rente ou nue-propriété, particulièrement adaptée pour les biens d’exception. En effet, certains biens immobiliers peuvent valoir une fortune. Quand se fait le calcul du prix viager, le montant de rente à verser chaque mois peut devenir prohibitif et exclure la quasi-totalité des acquéreurs potentiels, empêchant le bien de se vendre. À la place, le vendeur peut opter pour une vente en nue-propriété (ou viager sans rente). Il continuera d’occuper son bien et percevra un bouquet unique (sans rente) beaucoup plus conséquent. Les avantages de cette formule pour les biens de luxe, aux prix très élevés, sont multiples :
- Éviter la fiscalité du revenu liée à la rente et qui augmente avec son montant.
- Disposer immédiatement d’un capital important et liquide permettant une gestion facile de son patrimoine (réallocation, diversification, optimisation, donation et transmission).
- Augmenter le nombre d’acquéreurs potentiels, notamment ceux disposant d’un capital ou pouvant se financer sur des horizons de temps long. En effet, un acquéreur qui emprunterait sur une durée de vingt ans, là où la durée du viager serait estimée à dix ans, verra sa mensualité divisée par deux par rapport à une rente viagère.
Il n’y a pas un marché immobilier, mais des marchés immobiliers. Tous sont compatibles avec le viager.
Contrairement aux idées reçues, de nombreux seniors se tournent vers le viager sans pour autant avoir de problèmes financiers. À l’inverse, viager et nue-propriété sont pertinents pour la gestion d’un patrimoine immobilier important une fois la retraite arrivée. La succession et la transmission de son patrimoine peuvent aussi être optimisées et simplifiées grâce au viager. L’immobilier de luxe est aussi concerné par la vente en viager. Souvent, les calculs sont même particulièrement avantageux pour les vendeurs de biens de prestige. Nos experts Vivalia sont là pour vous accompagner en toute confidentialité sur les questions de vente en viager ou en nue-propriété de vos biens de luxe et propriétés d’exception.
