La réglementation du viager
La vente en viager est soumise à une réglementation spécifique qu’il est conseillé de connaître avant de se lancer. Qui paie les charges ? Qui est responsable des travaux et des réparations dans le logement ? Que se passe-t-il si l’acheteur décède en premier ? Voici les réponses de nos experts Vivalia.
Réglementation du viager : qui paie les charges ?
Les charges correspondent à toutes les factures que vous payez en lien avec votre logement : facture d’eau, d’électricité ou de gaz, taxe d’habitation, taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, charges de copropriété, syndic…
- Vous vendez en viager libre :
Vous n’occupez plus votre logement. Cela signifie que vous ne payez plus aucune charge liée à celui-ci. Toutes les factures, les taxes et les charges sont à payer par l’acheteur, nouveau propriétaire.
- Vous vendez en viager occupé :
Que vous conserviez seulement le droit d’usage et d’habitation de votre logement ou l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité de le mettre en location, les charges sont les mêmes. Vous devrez payer les factures d’énergie mais aussi la taxe d’habitation, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sauf si l’acte de vente prévoit une répartition différente avec le débirentier.
Concernant les charges de copropriété, les honoraires de syndic ou la rémunération d’un gardien, tout doit être clairement indiqué sur l’acte de vente afin de savoir qui paie quoi. Les deux parties sont libres de fixer la répartition des charges comme elles l’entendent.
Que dit la réglementation concernant les travaux du bien en viager ?
Dans votre bien en viager, des travaux et des réparations peuvent être nécessaires.
En cas de viager libre, vous n’avez rien à débourser pour réparer le bien. C’est à l’acheteur en tant que propriétaire de s’en occuper, comme lors d’une vente classique.
- Les gros travaux et les réparations plus importantes sont à la charge de l’acheteur à condition qu’ils ne soient pas dus à un défaut d’entretien de votre part. Selon l’article 606 du Code civil, “les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.”
- Vous ne souhaitez pas continuer à habiter dans votre bien. Dans ce cas, c’est un achat en viager libre : l’acquéreur peut y vivre directement ou mettre la maison en location.
Quelques exemples de réparations et qui doit payer dans ce cas-là :
- Réfection de zinguerie : à la charge de l’acheteur,
- Recrépissement ou ravalement de l’immeuble : à la charge du vendeur en viager occupé
- Réfection des souches de cheminée : à la charge de l’acquéreur,
Mais ici encore, libre à vous de fixer la répartition des réparations et des travaux revenant à chaque partie, en accord avec l’acheteur. Tout doit être indiqué dans l’acte de vente.
Et si l’acheteur décède avant vous ?
La vie est pleine de surprises et il peut arriver que l’acheteur décède avant vous.
Si vous aviez opté pour une vente en viager avec rente, le versement de la rente viagère est dû par les héritiers de l’acheteur. S’ils sont incapables de vous verser votre rente, vous pouvez faire valoir la clause résolutoire et récupérer la pleine propriété de votre habitation sans rembourser les rentes déjà versées. En revanche, les délais de procédure peuvent être longs.
Il est également possible que l’acheteur ait souscrit à une assurance décès. Dans ce cas, votre rente sera payée par l’assurance du débirentier jusqu’à votre décès.
Si vous aviez opté pour une vente en viager sans rente, rien ne change pour vous. Le bien entre dans la succession de l’acheteur et il reviendra à ses héritiers. Le viager sans rente vous garantit la meilleure assurance contre les aléas de la vie.
Vivalia est à vos côtés pour vous permettre de vendre en viager occupé sereinement. Contactez-nous !
