La vente en viager répond à de multiples besoins et différentes situations. Peu importe le cas, il reste nécessaire de calculer le prix du viager. Plusieurs méthodes d’estimation sont possibles mais elles doivent refléter les caractéristiques du contrat et son équité. Le barème fiscal est souvent mentionné par les notaires. Découvrons de quoi il s’agit et pourquoi son utilisation pour le calcul d’un viager est une erreur.
Qu’est-ce que le barème fiscal ?
Le Code Général des Impôts définit dans son article 669 la répartition de la valeur d’un bien entre valeur de nue-propriété et la valeur d’usufruit. Cette répartition dépend de l’âge de l’usufruitier selon le barème suivant :
| Age de l’Usufruitier | Valeur de l’Usufruit | Valeur de la Nue-Propriété |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) précise par ailleurs que « la valeur des droits d’habitation et d’usage est de 60 % de la valeur de l’usufruit déterminée conformément au I de l’article 669 du CGI ».
Prenons l’exemple d’une femme âgée de 73 ans et dont le bien est estimé à 500 000€. L’application de ce barème valorise le Droit d’Usage et d’Habitation à 30% x 60% x 500 000€ = 90 000€ et donc le viager occupé à 500 000€ – 90 000€ = 410 000€.
Ce calcul, bien que parfois retenu par les notaires, n’est pourtant pas applicable pour une vente en viager.
Pourquoi utiliser le barème fiscal pour calculer un viager est une erreur ?
Le barème fiscal n’a pas été conçu pour déterminer le prix de vente d’un bien en viager. En effet, ce barème présente de nombreuses limites facilement identifiables.
Tout d’abord, le barème bien que lié à l’âge du vendeur, ne fonctionne que par tranche de 10 ans. Or il est assez évident que vendre en viager quand on a 71 ans ou à 80 ans ne se fait pas au même prix. Ce n’est pas le cas avec ce barème. Par ailleurs, il est bien connu que femmes et hommes n’ont pas la même espérance de vie et que par conséquent un homme et une femme du même âge ne vendent pas leur bien en viager au même prix. Là encore, le barème fiscal est imprécis et ne tient pas compte du sexe de l’usufruitier. Enfin, on notera qu’il n’est fait aucune précision du cas d’un couple de vendeur. Or un couple de personnes âgées de 70 ans n’a pas la même espérance de vie qu’un de ses membres pris individuellement (cf. viager et nombre de tête).
Par ailleurs, calculer le prix d’un viager c’est, entre autre, estimer la valeur conservée par les vendeurs via le droit d’usage et d’habitation du bien. Une très bonne estimation de la valeur d’occupation d’un bien est son loyer. Ce paramètre est complètement oublié par le barème fiscal qui ne tient compte que de la valeur du bien. Or deux appartements de même valeur mais aux caractéristiques différentes et dans des villes différentes peuvent avoir des loyers très différents.
Quand utiliser le barème fiscal ?
Nous avons vu dans le paragraphe précédent que le barème fiscal souffrait de nombreuses approximations ne permettant pas de refléter la réalité économique d’un viager. Cela s’avère fort opportun, le barème fiscal n’a pas été conçu pour déterminer le prix de vente en viager. Ainsi, retenir cette méthode pour calculer le prix d’un viager est une erreur malheureusement commise par de nombreux notaires.
Comme précisé par le BOFIP, ce barème est défini pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit. Il a été créé par l’administration fiscal par soucis de simplification pour le calcul des taxes et impôts, particulièrement dans le cas des successions et des donations. Il s’agit d’un des domaines dédiés des notaires ce qui pourrait expliquer le mauvais emploi de ce barème pour le viager par certains d’entre eux.
Comment calculer un viager ?
Le calcul d’un viager doit être fidèle à la réalité économique du contrat. Il est donc préférable d’utiliser la méthode économique, qui prend en compte à la fois les paramètres concernant le ou les vendeurs et les paramètres financiers comme la valeur locative du bien. Pour cela Vivalia met à disposition un estimateur en ligne afin de pouvoir fournir une première estimation, totalement gratuite aux vendeurs souhaitant se renseigner sur le viager.
Le barème fiscal est un outil à disposition des notaires conçu, comme son nom l’indique, pour des raisons fiscales. Son utilisation pour calculer le prix d’un viager est une erreur. Il s’agit d’une mauvaise utilisation de cet outil relativement courante de la part de notaires peu habitués à traiter des ventes en viager. Pour une vente en viager sans erreurs il est recommandé de se faire accompagner par des spécialistes. Pour toutes vos questions, nos experts Vivalia sont joignables par email et téléphone.
