Qui paie les frais de notaires dans une vente en viager.
La vente en Viager est une vente immobilière. Elle suit donc le formalisme habituel lié à une
transaction immobilière. Parmi eux, le fait que l’opération soit signée chez le notaire et soumises aux
droits d’enregistrement et autres taxes, aussi abusivement appelés « frais de notaires ».
Le calcul des frais de notaires dans un viager est délicat et reste fruit à débat. Il n’est ainsi pas rare
d’obtenir des réponses différentes en fonction des notaires, souvent peu familiers du viager.
Réglementation du viager : qui paie les charges ?
Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat. Ils sont réglés par l’acquéreur mais ne reviennent pas au vendeur.
Ainsi, si dans le cadre d’une vente en viager le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accords sur un prix de vente en viager occupé de 180 000€ réparti de la façon suivante : un bouquet de 40 000€ plus une rente de 1 400€/mois.
Cela signifie que lors de la signature de la vente chez le notaire, le vendeur réglera à la comptabilité de l’étude un montant d’environ 54 000 €. Le vendeur percevra bien les 40 000€ convenus, la différence étant reversée en majorité au Trésor public (≈11 000€) et à moindre mesure en rémunération du notaire (≈3 000€).
A combien s’élèvent les frais de notaires ?
Les frais de notaire sont constitués de droits d’enregistrement, de taxes (nationales et locales) et des émoluments du notaire. Ces montants sont fixés par barèmes en pourcentage de la valeur des droits cédés du logement. Ainsi, dans le cadre d’une vente en viager ou classiques, les barèmes seront les mêmes. Ce qui change, c’est l’assiette sur laquelle sont appliqués ces frais.
Comment calculer les frais de notaire d’une vente en viager ?
Lors d’une vente immobilière classique, les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien.
Lors d’une vente en viager, les frais de notaire se calculent sur la valeur des droits cédés.
Dans un viager libre, l’ensemble des droits sur le logement sont cédés à l’acquéreur. Le prix de vente
est le même que celui d’une vente classique (mais réparti entre un bouquet et une rente), le montant
des frais de notaire sont identiques.
Dans un viager occupé, le vendeur conserve un usufruit ou un DUH. Ces droits n’étant pas cédés, ils
ne doivent donc pas être soumis aux frais de notaire. Ainsi les frais de notaires sont calculés sur la
valeur occupée du bien. La répartition entre le montant du bouquet et la rente viagère n’est qu’une
modalité de paiement. Cela ne change pas le prix de vente et n’a donc aucun impact sur les frais de
notaire.
Par exemple, pour un bien dont la valeur vénale est estimée à 200 000€ et dont la valeur de l’usufruit
ou DUH conservé par le vendeur est estimée à 75 000€, les frais de notaire seront calculés sur la
valeur occupée du bien soit 125 000€. Qu’il s’agisse d’un viager sans rente ou que le prix soit ventilé
entre un bouquet et une rente viagère ne change rien au calcul des frais de notaires
Certains notaires calculent la valeur du DUH selon le barème fiscal défini à l’article 669 du Code
Général des impôts (lien internet). Le barème fiscal permet de simplifier le calcul mais ne correspond
à aucune réalité économique. En dehors de l’usage fiscal (par exemple donations de nue-propriété),
il est donc préférable de se référer à un calcul économique. (lien vers le simulateur ?)
Dois-je payer des frais de notaire à l’extinction de l’usufruit ?
Lorsque le vendeur décède, le DUH ou l’usufruit à son profit s’éteint automatiquement. L’acquéreur récupère la pleine propriété du bien. Il y a donc « échange » d’un droit immobilier, pourtant l’acquéreur n’a pas de frais supplémentaires à régler.
Grace à l’achat en viager occupé, l’acquéreur fait l’économie des frais de notaire sur la valeur du DUH
conservé par le vendeur.
De par ses nombreuses spécificités, souvent ignorées des notaires, nous vous recommandons de
faire appel aux experts Vivalia.
