La fiscalité du viager
Lorsque l’on parle d’argent et de vente immobilière, un point à ne pas négliger est la fiscalité.
Et vous n’êtes pas sans savoir que la France est loin d’être réputée pour sa générosité
fiscale !
Ainsi, ne pas connaître ni anticiper la fiscalité dans une vente en viager peut être la source
de sacrées déconvenues. Cela est d’autant plus regrettable qu’elles auraient pu être évitées.
En effet, le viager n’échappe pas à l’impôt mais peut présenter certains avantages et
abattements.
Comment fonctionne la fiscalité dans une vente en viager ?
La fiscalité en France prend plusieurs formes. Ainsi, la TVA, l’impôt sur le revenu et l’impôt
sur les plus-values sont tous les trois des formes de fiscalité. Lorsque l’on parle de fiscalité
pour un viager, il est donc important de préciser de quel impôt on parle.
Ce que l’on appelle familièrement les « frais de notaire » sont principalement des impôts que
l’on appelle aussi « frais de mutation ». Une page de notre site y est dédiée et traite
également des droits de succession (= frais de succession), un paramètre important à
étudier notamment si l’on a des enfants.
La vente en viager est une vente immobilière et reste donc soumise aux mêmes règles de
fiscalité (lien vers site sur les PV immobilières) que les ventes immobilières classiques.
Ainsi, pour un viager occupé, s’agissant de sa résidence principale, le vendeur est
totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Pour tout autre type de résidence, il faudra
calculer la valeur de la plus-value et en déduire l’impôt dû en tenant compte des abattements
pour durée de détention. Afin de calculer la plus-value, le prix de vente retenu correspond au
montant du bouquet additionné de la valeur capitalisée de la rente.
La rente perçue dans le cadre d’un viager est fiscalisée !
Les rentes perçues par le vendeur sont imposables en tant que rentes viagères à titre
onéreux, au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu (IR). Toutefois, le vendeur bénéfice
d’un abattement fiscal selon son âge au moment de la vente.
La fraction imposable est déterminée une fois pour toutes au moment de la vente, et fixée de
la manière suivante :
- 50 % si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans ;
- 40 % si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans ;
- 30 % si le vendeur est âgé de plus de 70 ans.
Ainsi, si vous avez 65 ans, que votre taux marginal d’imposition est de 15 % et que vous
percevez une rente viagère de 1 200 euros par mois, votre impôt mensuel s’élève à 72 € (1
200*30 %*15 %).
Dans le cadre d’un viager sans rente, le vendeur évite donc d’augmenter son impôt sur le
revenu. De même, si la rente est limitée dans le temps, comme par exemple dans une vente
à terme, elle n’est pas imposable.
Fiscalité du patrimoine - Impôt sur la Fortune Immobilière : les droits de chacun sont à déclarer
Lors de la vente en viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation du bien. Dans un cas comme dans l'autre, il doit déclarer la valeur de ce droit au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le droit d'usage et d'habitation comme l'usufruit sont calculés à partir du même barème fiscal (lien vers le site des impôts). Toutefois, le droit d'usage étant plus restreint, un abattement est appliqué.
Les impôts locaux
Le vendeur, dans le cadre d’un viager occupé, doit continuer de s’acquitter, s’il en est
redevable, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères,
puisqu’il habite toujours dans le logement. Le paiement de la taxe foncière est conventionnel
selon les parties.
Vous le saviez certainement déjà, mais nous ne serions pas en France si la question de
l’impôt était simple. Heureusement, les experts Vivalia sont à votre disposition pour en
discuter, car avec le fisc on ne négocie pas !
