Le Viager finance
vos projets de retraite

Le DEBIRENTIER est l’acheteur du bien vendu en viager, le CREDIRENTIER son vendeur.

Vous êtes libre d’utiliser l’argent de la vente en viager comme bon vous semble. Il s’agit de votre patrimoine et personne ne peut vous imposer la façon dont vous devriez en profiter, pas même vos enfants ! Le viager sans rente ou la nue-propriété offrent le maximum de liberté car vous percevez l’ensemble du capital en une seule fois, au moment de la signature de la vente. Dans le cas d’une rente viagère, vous devez attendre chaque mois son paiement pour pouvoir en profiter.  

La fiscalité de la vente en viager est une question délicate. Celle-ci dépend de nombreux paramètres. Une page du site y est même dédiée. De façon générale, il faudra retenir qu’une rente viagère est toujours fiscalisée alors que le bouquet perçu est dans la majorité des cas exonéré d’impôts sur la plus-value. Vous pouvez directement contacter nos experts Vivalia pour vous fournir une étude personnalisée sur cette question.

Il est légalement possible de vendre un bien immobilier en viager à ses enfants. Il s’agit cependant d’une opération très délicate et souvent observée attentivement par les services fiscaux. Ces derniers surveillent rigoureusement la vente et plus particulièrement le prix, qui, trop bas, pourrait dissimuler une donation dans le but d’éviter les frais de succession. Dans ce cas de figure, le Fisc peut exiger une requalification de la vente en donation. Vendre un viager à ses enfants peut également créer des discordes familiales car il peut être perçu comme un moyen d’avantager un enfant au détriment d’un autre, et par conséquent contesté par ceux qui s’estiment lésés. 

Vous pouvez tout à fait vendre en viager si vous vivez en couple. Il s’agit justement d’un moyen pour les conjoints de se protéger mutuellement en garantissant la réversibilité de la jouissance du bien et de la rente éventuelle en cas de décès de l’un d’entre eux. Il s’agit du nombre de tête du viager auquel une page de notre site est dédiée. 

Cette situation n’est pas impossible, c’est justement ce qui est arrivé à la célèbre Jeanne Calment.  Dans ce cas, les héritiers du défunt débirentier devront continuer le versement de la rente. Dans le cas contraire, la vente est annulée : le vendeur conserve les sommes jusque-là perçues et récupère son bien.

Le DUH ou l’usufruit éventuellement conservés par le vendeur s’éteignent à son décès, l’acquéreur pourra donc emménager dans le bien. En revanche, la rente doit continuer d’être payée aux héritiers du vendeur jusqu’à la date d’échéance initialement prévue.

Une fois la vente de votre viager signée, vous ne pouvez pas unilatéralement revenir sur les termes qui ont été définis avec l’acquéreur. Le défaut de l’acquéreur sur ses obligations est le seul moyen de pouvoir revenir sur la vente. Autrement, il s’agit d’un aspect qui devra être négocié entre l’acquéreur et le vendeur sans aucune obligation pour une partie d’accepter les modifications demandées par l’autre.

Si néanmoins une clause a été prévue à cette effet, l’acquéreur peut toujours revendre un viager en cours de route sans obligation d’obtenir l’accord de l’occupant. Le nouvel acquéreur se substituera alors à l’ancien et poursuivra le paiement des rentes à sa place. 

La vente de votre logement est une solution pour monétiser immédiatement votre épargne bloquée dans votre logement. Or, si vous ne possédez pas d’autre bien, cela signifie que vous devrez trouver une nouvelle façon de vous loger. Cela pourra prendre du temps et aura un coût : loyer, frais de notaire, frais d’agence immobilière, déménagement etc. Le viager, au contraire, vous permet de monétiser votre logement et de continuer à y habiter. Vous conservez ainsi un toit pour la vie et faites l’économies des couts liés à la recherche d’un nouveau logement.  

Il n’y a pas de bon âge pour vendre en viager. Vous êtes libre de faire un viager à l’âge qu’il vous convient. L’âge auquel vous souhaitez vendre en viager aura toutefois un effet sur le prix auquel vous vendez votre bien, c’est-à-dire sur les montants de bouquet et/ou de rente que vous percevrez. Le viager doit avant tout être réfléchi par rapport à votre projet : améliorer votre retraite, financer des projets, aider ses enfants grâce à des donations défiscalisées etc. Votre âge ne sera qu’un élément parmi d’autres intervenant dans le calcul du prix.

L’idée que la vente en viager est réservée aux personnes sans enfants est l’un des principaux a priori du viager.  De nombreux vendeurs ont des enfants et utilisent le viager, notamment le viager sans rente, pour transmettre de leur vivant à leurs enfants.  Cela peut d’ailleurs être très avantageux grâce à la donation défiscalisée et permet ainsi d’optimiser sa succession.  

Sachez qu’il n’y a aucune obligation à recueillir l’accord préalable de ses enfants avant de vendre en viager. Il s’agit de votre patrimoine et vous êtes libre d’en disposer comme vous le souhaitez. De plus, la loi en France oblige les enfants à assister financièrement leurs parents en cas de difficulté. Grâce au viager, vous pouvez ainsi les libérer de cette contrainte et retrouver votre autonomie financière. 

Oui, vous pouvez céder en viager tout bien dont vous êtes le propriétaire, que vous l’occupiez ou non : résidence principale, secondaire, terrain, local commercial, logement avec un locataire en place etc. Vous pourrez alors choisir la meilleure formule : nue-propriété, viager occupé, viager libre, ou toute autre formule qui répondra le mieux à votre situation.

Cela dépend de la formule que vous avez choisie. Si vous avez conservé un droit d’usage et d’habitation (le DUH), vous ne pouvez pas louer votre bien. Si vous en avez conservé l’usufruit, vous avez le droit de louer votre logement et d’en percevoir les loyers. A votre décès, l’acquéreur héritera de l’appartement et de son locataire.

Il n’existe pas de règle stricte quant à la répartition des charges et de la taxe foncière lors d’une vente en viager. Il s’agit d’un élément de négociation sur lequel les parties doivent se mettre d’accord et qui est précisé dans l’acte de vente. Les charges courantes sont habituellement payées par l’occupant et les gros travaux par l’acquéreur.

Si vous avez fait don de la nue-propriété d’un bien à vos enfants ou que ces derniers en ont hérité (à la suite d’un décès), alors, en principe, vous êtes à présent l’usufruitier du bien. Grâce à l’usufruit vous pouvez continuer à occuper le bien ou le mettre en location et en percevoir le loyer. Vous pouvez exploiter cet usufruit, mais vous ne pouvez pas céder le bien en viager car vous n’êtes plus propriétaire des murs. Cela reviendrait à vendre deux fois son bien en viager. En revanche, grâce à Vivalia, vos héritiers peuvent vendre la nue-propriété et récupérer immédiatement un capital, et ce sans que cela n’affecte vos droits d’usufruitier. 

Les raisons pour considérer le viager sont nombreuses, et le besoin financier n’en est qu’une parmi d’autres. Le viager, c’est aussi protéger son conjoint, transmettre à ses proches dans les meilleures conditions, anticiper et optimiser sa succession, rester chez soi, optimiser ses revenus et diminuer sa fiscalité, conserver son autonomie, ou enfin s’offrir le voyage ou la résidence secondaire dont vous avez toujours rêvé. Avec le viager, modeste ou fortuné, on a tous à y gagner !

Vous pouvez vendre en viager tous les biens dont vous êtes propriétaire.

Une fois votre bien vendu en viager, vous conservez un DUH ou un usufruit viager qui vous garantit un toit à vie. On ne pourra pas vous demander de quitter le logement contre votre gré. Si vous décidez de quitter le logement de votre vivant et donc d’abandonner votre DUH ou usufruit, il est normalement prévu une compensation sous forme de majoration de la rente ou de capital complémentaire. En revanche, si vous avez choisi une durée d’occupation limitée dans le temps (par exemple une vente à terme avec une durée d’occupation de 10 ans), alors vous devrez quitter le bien à l’échéance prévue.

Contrairement à l’idée reçue, le viager n’est pas un pari sur la mort. Le viager, c’est avant tout de permettre au vendeur de continuer à faire des projets et augmenter sa qualité de vie en mobilisant une épargne endormie du fait qu’elle est bloquée dans son logement. Il s’agit d’un dispositif dont l’enjeu sociétal n’a jamais été autant d’actualité, en répondant au problème de l’amélioration du niveau de vie des retraités dans un contexte de baisse de pouvoir d’achat (baisse des retraites) et d’allongement de la durée de vie. En tant que vendeur, vous pouvez aussi choisir la vente à terme, la nue-propriété ou le viager sans rente afin de supprimer l’aléa « durée de vie » du prix de vente qui vous sera versé. Le viager et ses variantes est directement lié à la vie (durée d’occupation, rente etc…) et donc à la mort. Mais le viager ne vous fera pas mourir plus vite. Au contraire, grâce au viager vous serez heureux, libérés et en meilleure santé. Il n’est donc pas surprenant que statistiquement, les vendeurs en viager vivent plus longtemps. Alors si le viager est un pari, c’est un pari dont vous êtes le gagnant !