Le viager libre est un système de vente d’un bien immobilier qui permet à l’acquéreur de devenir propriétaire d’un bien tout en versant des rentes à l’occupant jusqu’à son décès. Il s’agit d’un type de viager beaucoup plus rare que le viager occupé. Pourtant, le viager libre offre de nombreux avantages pour les vendeurs comme les acquéreurs, notamment en termes de flexibilité et de revenus complémentaires. Il s’agit également d’une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier avec un apport limité et/ou sans crédit.
L’objectif de cet article est de vous présenter les opportunités et avantages liés au viager libre. Nous illustrerons avec le cas du viager libre à Paris.
Les avantages du viager libre
Le viager libre permet de céder un bien immobilier en l’échange d’une rente viagère, accompagnée ou non d’un bouquet. Contrairement au viager occupé, qui représente la majorité du marché, dans un viager libre, le vendeur ne peut pas continuer d’occuper le logement. Ainsi, le viager libre se retrouve principalement dans les cas suivants :
- La vente d’un bien locatif
- La vente d’une résidence secondaire
- La vente de sa résidence principale pour financer son nouveau logement
Dans ces situations, le viager libre présente en effet de nombreux avantages. Analysons les principaux.
La garantie d’un revenu à vie
Le principe de calcul d’un viager libre est plutôt simple. La première étape est de déterminer la valeur vénale du bien immobilier que vous souhaitez vendre. Il faut ensuite soustraire le prix du bouquet que vous souhaitez percevoir immédiatement. Le bouquet n’est pas obligatoire et peut donc être nul. On parle alors de viager libre sans bouquet. Enfin, il reste à convertir le prix restant en une rente viagère. Cette conversion dépend de l’âge et du sexe, du ou des vendeurs qui percevront la rente.
Grâce au viager libre, les vendeurs peuvent se garantir un revenu mensuel à vie qui leur permet d’augmenter leur retraite, de financer un déménagement dans une résidence senior ou le loyer d’un logement plus adapté. Il n’y a pas de risque d’épuiser son capital ou de mal le gérer, la rente est perçue tous les mois.
Une gestion simplifiée
La vente en viager libre permet au senior de percevoir un revenu comme si le vendeur quittait son logement pour le mettre en location. Seulement, cela oblige le vendeur à continuer à gérer son bien, supporter les coûts associés au bien (charges, travaux, impôts fonciers, etc.) et supporter les risques de la gestion locative (impayés, vacances, etc.). Le vendeur en viager libre évite toutes ces contraintes.
Le vendeur pourrait choisir de simplement vendre son bien et de percevoir la totalité du prix de vente. Mais cela oblige alors le vendeur à devoir gérer un capital important sur le long terme avec le risque de l’épuiser en totalité. Les ressources pourraient devenir insuffisantes pour faire face aux besoins futurs. La rente et le viager libre permettent d’éviter de prendre des risques et de mal gérer son capital. C’est la garantie vie d’un revenu qu’on veillera à indexer pour protéger son niveau de vie.
Des revenus plus élevés
Le viager libre permet de percevoir des revenus plus élevés. Premièrement, par rapport à un viager occupé, il n’y a pas de décote d’occupation dans un viager libre. En effet, le vendeur n’occupe pas le bien. Par ailleurs, en France, la rentabilité locative net (hors vacances et fiscalité des revenus) est rarement supérieure à 4%. Dans les grandes villes comme Paris, elle est même très souvent moindre. Cela signifie qu’un propriétaire qui loue son bien devra patienter au moins 25 ans pour que la totalité des montants perçus vaille autant que le prix du bien. Une fois pris en compte les charges, la vacance et les impôts, la durée est même beaucoup plus longue.
Dans un viager libre, le prix de vente en payé progressivement sous forme d’une rente à vie pour le vendeur. Un calcul simplifié correspond à diviser le prix de vente du bien par le nombre d’années pendant lesquelles la rente sera payée. Pour des vendeurs, dont l’espérance de vie est souvent inférieure à 25 ans, cela se traduit mécaniquement par une rente plus élevée que le loyer potentiel. Ainsi, pour un vendeur dont l’espérance de vie serait de l’ordre d’une douzaine d’années, cela se traduirait par une rente d’environ le double du loyer.
Enfin, le viager libre permet au vendeur de toucher immédiatement un bouquet dont il dispose librement en plus des rentes futures. Il peut ainsi améliorer immédiatement sa situation ou en faire profiter sa famille. Mettre en location sa résidence principale ou continuer avec son bien locatif ne permettent pas de bénéficier d’un capital immédiat.
Profiter d’une fiscalité avantageuse
À revenus bruts équivalents, le viager libre permet également d’augmenter ses revenus nets grâce à une fiscalité attractive. Tout d’abord, le vendeur en viager libre n’est plus propriétaire ni occupant du bien. Il évite ainsi les impôts locaux et fonciers associés. Cela lui permet également de faire diminuer son patrimoine immobilier et donc d’éviter l’impôt sur la fortune immobilière.
Par ailleurs, le vendeur en viager libre profite d’abattements en fonction de son âge sur les rentes qu’il perçoit. Ainsi, un vendeur de 75 ans pourra bénéficier d’un abattement d’impôt de 70% sur les rentes perçues. Etant donné l’impôts sur le revenu et les prélèvement sociaux, cela permet de percevoir un net après impôts qui peut être jusque deux fois supérieur pour une rente et un loyer brut initialement égaux.
En somme, le viager libre présente de nombreux avantages pour les deux parties, notamment en termes de flexibilité, de revenus complémentaires et d’optimisation fiscale. Il est essentiel de bien évaluer ses besoins et ses capacités avant de se lancer dans un projet de vente ou d’acquisition en viager libre pour adapter les modalités à sa situation.
Le viager libre à Paris
Le marché immobilier parisien est particulièrement attractif pour les investisseurs, et le viager libre y est également très prisé. Il est possible d’acquérir des biens en viager libre dans les quartiers les plus prisés de la capitale, tels que le Marais, Saint-Germain-des-Prés ou encore Montmartre.
Les particuliers, mais aussi les investisseurs institutionnels, peuvent acheter des biens en viager libre à Paris. Les prix sont généralement plus chers qu’ailleurs en France. Les revenus locatifs sont également plus élevés bien que de plus en plus encadrés. Il faut noter que le viager libre est une solution d’investissement sur le long terme. Il est primordial de bien évaluer ses capacités financières avant d’envisager un projet d’acquisition en viager libre à Paris.
Pour les acheteurs de biens en viager libre à Paris, il est conseillé de bien se renseigner sur les modalités de vente, et de s’entourer d’experts pour vous aider dans votre projet. Il est également judicieux de bien évaluer sa propre espérance de vie et les risques à prendre en compte pour un investissement en viager libre.
Pour les vendeurs, il faut bien évaluer la valeur de son bien, et réfléchir aux modalités de vente pour maximiser les revenus perçus. Il est également préférable de s’entourer d’experts pour vous aider à vendre votre bien en viager libre à Paris.
En somme, le marché immobilier parisien est particulièrement attractif, même en viager libre. Cela n’empêche pas de bien se renseigner sur les modalités de vente, de s’entourer d’experts et de bien évaluer ses capacités financières avant de lancer son projet en viager libre à Paris.
Bien préparer sa vente en viager libre
Le viager libre est un système de vente qui permet à l’acquéreur de devenir propriétaire d’un bien tout en versant des rentes à l’occupant jusqu’à son décès. Il présente de nombreux avantages pour les deux parties, notamment en termes de flexibilité, de revenus complémentaires et d’optimisation fiscale. Cependant, il ne faut pas négliger les risques et les incertitudes liés au viager libre. Il est ainsi recommandé d’être bien accompagné pour veiller à la bonne rédaction des modalités de vente.
Le marché immobilier parisien est particulièrement dynamique. Cela est aussi vrai pour les ventes en viager libres et occupés. Le viager libre peut être un investissement intéressant, mais il est important de bien peser les avantages et les risques liés à ce type de projet avant de se lancer. Dynamique à Paris, la vente en viager libre reste possible partout en France !
Pour les vendeurs, le viager libre peut également être une solution pour mieux céder un bien qui autrement aurait du mal à se vendre. En effet, le viager libre permet de faire l’acquisition d’un bien en se passant des banques. Or, de nombreux profils, comme les indépendants, sont souvent privés de l’accès aux financements bancaires. L’offre de viager libre étant particulièrement limitée, les acquéreurs à la recherche de ce type d’opportunités seront plus enclins à passer outre certains défauts d’un bien.
Pour éviter les risques liés au viager, il est conseillé de bien se renseigner sur le marché et les différentes modalités de vente, de bien évaluer ses besoins. Bien s’entourer pour son projet est essentiel et c’est pour cela que Vivalia met à votre disposition un maximum de ressources librement disponibles. Vous pouvez également vous adresser directement à nos experts afin qu’ils puissent vous apporter les réponses personnalisées à vos besoins !
