Le mois dernier, nous avons passé en revue les nombreux avantages du point de vue de l’acheteur du viager sans rente par rapport à son cousin le viager classique. Ce mois-ci, nous allons regarder de plus près les avantages pour le vendeur, et ils sont nombreux !
On y est. La retraite ! Après des décennies de dur labeur, vous êtes enfin libre de disposer de votre temps comme bon vous semble. Mais qui dit retraite, dit souvent baisse de revenus. Et pourtant vous avez beaucoup de projets : faire ce voyage au Vietnam dont vous rêvez depuis longtemps, aider vos petits-enfants à s’installer, ou tout simplement vous faire plaisir au quotidien. Pour concrétiser tout cela, vous pensez au viager. En effet, cela vous permet de monétiser votre patrimoine immobilier durement acquis pour dégager des ressources supplémentaires grâce à une rente à vie, pour réaliser vos envies sans avoir besoin de quitter votre domicile. Mais il faut savoir que le viager avec rente n’est pas la seule façon de vendre son bien en viager. Si l’idée de toucher une rente viagère peut séduire, car elle est synonyme de sécurité, le viager classique présente aussi un certain nombre d’inconvénients, que le viager sans rente n’a pas. Revue des avantages de ce système encore peu connu.
Le premier avantage du viager sans rente concerne l’impact qu’il a sur votre patrimoine. En effet, dans le cas d’un viager classique, vous touchez une somme au moment de la vente (le bouquet) représentant une fraction de la valeur du bien (en général 20 à 30%), puis une rente viagère, calculée sur votre espérance de vie et la valeur de votre bien décotée de la valeur du droit d’occupation. Seulement la somme que représente cette rente future est entièrement aliénée : en cas de décès, vos héritiers n’ont droit à rien au-delà de ce qui a déjà été versé. A l’inverse, dans le cas d’un viager sans rente, la totalité de la valeur de votre bien, décotée de la valeur d’occupation vous est versée sous forme de bouquet. Cet argent vous appartient intégralement, et vous êtes libre d’en disposer comme vous l’entendez. Si vous souhaitez garder cet argent pour vous-même, vous pouvez par exemple le placer en assurance-vie puis effectuer des rachats programmés pour financer votre train de vie, voire décider d’en aliéner tout ou partie en le convertissant en rente viagère. Vous n’êtes pas non plus soumis à un quelconque barème rigide d’indexation de la rente, vous pouvez choisir le mode de placement de votre bouquet comme vous l’entendez. En d’autres termes, vous êtes entièrement libre.
Cette liberté a un deuxième avantage très important : vous pouvez transmettre ce patrimoine à vos héritiers plus facilement de votre vivant ou après votre décès. D’ailleurs, il s’agit là d’un excellent moyen d’optimiser votre succession. En effet, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, à votre décès vos héritiers devront gérer la vente de ce bien, ou gérer sa propriété en indivision ce qui peut se révéler contraignant. En vendant votre bien en viager sans rente de votre vivant, vous pouvez continuer à l’habiter jusqu’à votre décès tout en ayant la possibilité de transmettre immédiatement tout ou partie du patrimoine libéré à vos héritiers, sous forme de donations-partages par exemple si vous le souhaitez. Vous profiterez de cette manière du régime très favorable des donations vous permettant de transmettre jusqu’à 100 000€ à chacun de vos enfants en franchise de droits de succession tous les quinze ans. Ainsi, vos héritiers n’auront pas à se soucier de gérer votre bien lors de votre succession, profiteront d’une fiscalité avantageuse, et pourront certainement accomplir leurs propres projets bien plus tôt. Qui a dit que le viager était réservé aux personnes sans enfants ?
Puisqu’on parle de fiscalité, le troisième avantage du viager sans rente concerne ses avantages fiscaux. Premièrement, la vente du bien est assimilable à n’importe quelle vente immobilière. S’il s’agit de votre résidence principale, vous êtes entièrement exonéré d’impôts sur l’éventuelle plus-value réalisée. Au vu de l’évolution des prix de l’immobilier depuis les années 1990, il y a fort à parier que vous puissiez empocher une très confortable plus-value, et ce sans impôts. S’il ne s’agit pas de votre résidence principale, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu avec abattements pour la durée de détention. Si vous possédez le bien depuis longtemps, vous serez en grande partie ou totalement exonérés de ces prélèvements. A l’inverse, les rentes viagères reçues dans le cas d’un viager classique seraient soumises à l’impôt sur le revenu, après un abattement calculé selon votre âge. Deuxièmement, si vous êtes imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), il faut savoir qu’une fois le bien vendu, seule la valeur du droit d’occupation demeure dans votre patrimoine taxable, ce qui peut avoir un effet significatif sur votre éligibilité à l’impôt, ou le cas échéant le taux auquel vous serez imposé, et donc au bout du compte la somme dont vous devrez vous acquitter au titre de cet impôt.
Le quatrième avantage du viager sans rente réside précisément dans l’absence de rente. Contre-intuitif ? Pas du tout. Qui dit rente viagère payée par l’acheteur dit risque que l’acheteur ne paie pas. Un achat en viager peut se dérouler sur une période très longue de plusieurs années ou décennies. Il suffit d’un accident de parcours pour l’acheteur ne soit plus en mesure d’honorer la rente, surtout si celle-ci est élevée. Si des mécanismes existent pour protéger les vendeurs de ce genre de risques de défaut, il s’agit néanmoins de procédures complexes et donc d’une situation qu’il vaut mieux éviter. Avec un viager sans rente, toute la somme vous est versée lors de la vente, et donc pas de risque de défaut de l’acheteur. Et comme précisé plus tôt, rien ne vous empêche, ensuite, de convertir cette somme en rente si vous le souhaitez.
Comme vous l’avez compris, le viager sans rente présente l’essentiel des avantages du viager classique, sans ses inconvénients. Non-aliénation de votre patrimoine, optimisation de sa transmission et de votre succession, traitement fiscal favorable, et enfin, disparition du risque de non-paiement de la rente, les avantages de ce format sont nombreux. Comme nous l’avons révélé le mois dernier, les avantages sont tout aussi nombreux pour les investisseurs, faisant du viager sans rente un système gagnant-gagnant de solidarité intergénérationnelle.
