La vente en viager est une solution intéressante pour tout senior souhaitant monétiser son patrimoine immobilier. Améliorer sa retraite, hériter de soi-même ou anticiper sa succession sont certaines des motivations pour vendre en viager. Cependant, il est important de comprendre comment le viager est traité fiscalement pour éviter les erreurs coûteuses.
La France n’est pas réputée pour sa clémence fiscale. De façon générale, toute opération immobilière est source de fiscalité et de revenus pour l’état français. La vente en viager ne fait pas exception. L’impôt intervient même sous différentes formes. Analysons les multiples impôts liés au viager, les conséquences fiscales et alternatives possibles. Attention, cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Pour toute analyse et recommandation personnelle, nous conseillons aux lecteurs de se rapprocher d’un avocat fiscaliste.
Les « frais de notaire »
Les fameux « frais de notaire », si chers, qui ternissent la réputation des notaires, sont en fait avant tout des impôts. Il s’agit de différentes taxes, prélevées lors de toute mutation immobilière. Une dénomination plus précise est donc celle de droits de mutation. Ce sont les notaires qui sont en charge de prélever cet impôt pour le compte de l’état d’où cette appellation abusive de frais de notaire. La vente en viager constitue une mutation et est donc soumise à ces fameux droits. Le montant, de l’ordre de 8% du prix de vente, est payé par l’acquéreur du bien. Il s’agit d’un premier impôt lié à une vente en viager.
L’impôt sur la plus-value immobilière
L’impôt sur la plus-value immobilière est un impôt sur les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier. En France, dès lors qu’un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son prix d’acquisition, il y a une plus-value imposable pour le vendeur. La plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%, soit au taux global de 36,20%. Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant) s’applique sur les plus-values immobilières, d’un montant supérieur à 50 000 €.
Heureusement, certaines exonérations d’impôt existent. Les plus communes pour les vendeurs en viager sont :
- Les résidences principales ;
- Les biens détenus depuis plus de 30 ans ;
- La vente par des retraités de condition modeste (11 098 € pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 € par demi-part supplémentaire) (CGI Art. 150 U III) ;
L’ensemble des cas d’exonération possibles est consultable sur le site des impôts.
Comme tout vendeur immobilier, le vendeur en viager peut être redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière. Il est donc important de bien se renseigner en tant que vendeur afin de bénéficier des éventuelles exemptions afin d’éviter les mauvaises surprises.
La fiscalité de la rente
La rente n’est pas obligatoire lors d’une vente en viager. Lorsque c’est le cas, le vendeur est bénéficiaire d’une rente viagère à titre onéreux qui sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette partie est variable selon l’âge au moment du 1er versement de la rente de la manière suivante :
- 70 % pour un rentier âgé de moins de 50 ans
- 50 % pour un rentier âgé de 50 à 59 ans
- 40 % pour un rentier âgé de 60 à 69 ans
- 30 % pour un rentier âgé de plus de 69 ans
Lorsque la rente viagère est versée à un couple et qu’elle est réversible au conjoint survivant, le fisc prend en compte l’âge du plus âgé des bénéficiaires de la rente. La partie imposée de la rente viagère à titre onéreux est également soumise aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
Pour l’acquéreur en viager qui verse la rente, aucune déductibilité ou avantage fiscal n’est octroyée. Il est à noter que contrairement à la rente viagère, le bouquet ne subit aucune taxation particulière. Aussi, en cas de vente à terme, c’est-à-dire d’une rente limitée dans le temps, la rente est alors exemptée d’impôts.
La taxe d’habitation et taxe foncière
En voie de disparition, la taxe d’habitation est progressivement supprimée pour l’ensemble des ménages. Dans tous les cas, il s’agit d’un impôt dû par l’occupant d’un bien au 1er janvier de l’année. Ainsi, dans un viager occupé, c’est l’occupant et donc le vendeur qui aura la charge de la taxe d’habitation s’il en est redevable.
Concernant la taxe foncière, aucune obligation légale n’existe. Il s’agit d’un accord entre le vendeur en viager et l’acquéreur. Peu importe la répartition choisie, elle devra être notifiée dans l’acte de vente signé chez le notaire qui sera alors la référence faisant foi en cas de litige future.
L’impôt sur la fortune immobilière
Lorsque le patrimoine immobilier net d’un contribuable représente plus de 1 300 000€, il est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Il doit s’acquitter chaque année d’une taxe calculée sur la valeur totale des biens immobiliers qu’il possède. Le viager fait partie des biens à déclarer dans le patrimoine taxable à l’IFI. En tant que vendeur, le patrimoine immobilier associé au viager correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit conservé. Il se calcule en utilisant le barème fiscal et la valeur totale du bien. L’acheteur en viager devra lui intégrer à son patrimoine immobilier la valeur de la nue-propriété du bien en utilisant là aussi le barème fiscal.
L’ingéniosité française est une référence quand il s’agit de fiscalité. Nous avons ainsi pu voir dans cet article qu’impôts et vente en viager étaient intimement liés. La vente en viager concerne même cinq niveaux de taxation divers. Cette fiscalité est à intégrer tôt dans son projet viager, aussi bien en tant que vendeur ou acquéreur, sous peine de mauvaises surprises. N’hésitez pas à contacter nos experts Vivalia qui sauront répondre à vos questions concernant le viager, la nue-propriété ou la vente à terme.
